Tikinti ilə məşğul olan şəxslərin xərclərin gəlirdən çıxılması qaydası

2 Aprel 2026

Partner Group-un təhlili:
bina tikintisi fəaliyyəti üzrə gəlirdən çıxılan xərclər, uzunmüddətli müqavilələr və
mənfəət vergisi məsələlərində əsas sual gəlirin və xərclərin hansı hesabat ilində tanınmasıdır.
Vergi Məcəlləsinin 130.6, 138.2 və 138.3-cü maddələrinin tətbiqi göstərir ki, tikinti bir neçə ili əhatə etdikdə vergi nəticəsi sadəcə satış tarixindən deyil,
işin faktiki yerinə yetirilmə həcmindən və həmin mərhələyə düşən faktiki məsrəflərdən formalaşır.

Qanunvericiliyin məntiqi aydındır: yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin təqdim edilməsindən əldə olunan gəlir, həmin sahələrin tikintisi ilə bağlı çəkilən məsrəflərlə birlikdə qiymətləndirilir.
Burada torpaq sahəsinin alınmasına çəkilən xərclər də tikilən binanın dəyərini formalaşdıran xərc kimi qəbul olunur.
Yəni torpaq ayrıca kənarda saxlanılan xərc deyil; bina layihəsinin iqtisadi nəticəsinə daxil edilən elementdir.

Sadə praktiki yanaşma: Tikinti şirkəti il ərzində mənzillərin təqdim edilməsindən
420.000 AZN gəlir əldə edibsə və bununla bağlı ümumi məsrəflər
335.000 AZN təşkil edirsə, həmin məbləğin içində torpaq alınmasına görə çəkilmiş
55.000 AZN də varsa, mənfəət aşağıdakı qayda ilə müəyyən edilir:

420.000 – 335.000 = 85.000 AZN

Əsas mexanizm necə işləyir?

Uzunmüddətli tikinti müqavilələrində vergitutma “iş bitəndə baxarıq” prinsipi ilə aparılmır.
Hesablama metodu tətbiq olunursa, hər vergi ili üzrə nəticə ayrıca tanınır və bunun üçün aşağıdakı ardıcıllıq əsas götürülür:

Hər bina üzrə faktiki çəkilmiş xərc müəyyən edilir;
Bu məbləğ ümumi qiymətləndirilən smeta xərci ilə müqayisə olunur;
Alınan nisbət həmin il üçün işin yerinə yetirilmə həcmi kimi qəbul edilir;
Satılmış sahələrin ƏDV-siz dəyəri bu faiz üzrə vergitutulan gəlirə aid edilir;
Faktiki məsrəflərin uyğun hissəsi isə gəlirdən çıxılan xərc kimi tanınır.

Vacib qeyd: Müqavilə üzrə işlərin başlandığı gündən etibarən 6 ay ərzində tamamlanması nəzərdə tutulursa, belə müqavilə uzunmüddətli müqavilə sayılmır.

İzahlı nümunə — fərqli rəqəmlərlə

Aşağıdakı cədvəl izah məqsədi daşıyır və uzunmüddətli bina tikintisi üzrə gəlirin, xərcin və mənfəət vergisinin illər üzrə necə bölüşdürüldüyünü göstərir.

Göstərici	Smetada nəzərdə tutulan	2024	2025	2026	Yekun
Binanın ümumi sahəsi (kv.m)	3.200	—	—	—	3.200
Binanın xərclər smetası (AZN)	2.400.000	—	—	—	2.400.000
ƏDV-siz şərti satış qiyməti (1 kv.m)	—	1.400	1.550	1.700	—
Satılmış sahə (kv.m)	—	1.400	1.000	800	3.200
Bağlanmış müqavilələr üzrə satış dəyəri (AZN)	—	1.960.000	1.550.000	1.360.000	4.870.000
Çəkilmiş faktiki xərclər (AZN)	—	960.000	720.000	720.000	2.400.000
İşin yerinə yetirilmə həcmi	—	40%	70%	100%	100%
Vergitutma məqsədləri üçün gəlir (AZN)	—	784.000	1.673.000	2.413.000	4.870.000
Vergitutma məqsədləri üçün xərc (AZN)	—	384.000	792.000	1.224.000	2.400.000
Mənfəət (AZN)	—	400.000	881.000	1.189.000	2.470.000
Mənfəət vergisi (20%)	—	80.000	176.200	237.800	494.000

Nəticələrin oxunuşu

Bu modeldə 2024-cü ildə çəkilmiş 960.000 AZN xərc ümumi smetanın 40%-ni təşkil etdiyinə görə, həmin il üzrə satışların da yalnız bu həcmdə hissəsi gəlir kimi tanınır.
Sonrakı illərdə yanaşma dəyişmir; sadəcə hesablamada kumulativ nəticə götürülür və əvvəlki ildə artıq tanınmış məbləğ çıxılır.

Məsələn, 2025-ci il üçün vergitutulan gəlir birbaşa həmin ilin müqavilə məbləği qədər deyil.
Əvvəlcə 2024 və 2025-ci illərin cəmi satış dəyərinə 70% yerinə yetirilmə nisbəti tətbiq olunur, daha sonra 2024-cü ildə artıq tanınmış gəlir çıxılır.
Xərclər üzrə də eyni məntiq işləyir.

Praktiki nəticə: satış müqaviləsi imzalanıb deyə bütün məbləğin dərhal gəlirə alınması düzgün yanaşma sayılmır.
Tikinti faktiki hansı mərhələdədirsə, vergi nəticəsi də həmin mərhələ üzrə formalaşdırılmalıdır.

Diqqət edilməli risk nöqtələri

Smeta və faktiki xərc fərqi düzgün izlənməlidir;
Torpaq üzrə məsrəflər tikinti dəyərinin tərkibində nəzərə alınmalıdır;
Satış müqavilələrinin qiymətləri ayrıca sahələr üzrə dəqiq uçota alınmalıdır;
ƏDV-siz məbləğlər üzrə hesablamanın aparılması vacibdir;
Son hesabat ilində dürüstləşmə unudulmamalıdır, xüsusən də faktiki xərclər smetadan fərqlənirsə.

Partner Group-un yekun mövqeyi: bina tikintisi fəaliyyəti üzrə vergi uçotunda əsas məsələ yalnız satışın mövcudluğu deyil,
həmin satışa uyğun işin yerinə yetirilmə mərhələsinin və faktiki çəkilmiş məsrəflərin düzgün müəyyən edilməsidir.
Bu yanaşma həm mənfəətin real hesablanmasına, həm də gələcək vergi risklərinin qarşısının alınmasına xidmət edir.
Tikinti sektoru üçün uçotun zəif qurulması sonradan böyük məbləğli düzəlişlərə səbəb ola bilər; buna görə də müqavilə, smeta, satış və xərc axınları eyni sistem daxilində izlənməlidir.

Post Views: 3